le Bail

 

Le bail appelé aussi contrat de location est un docuement écrit obligatoire.
Il s'agit d'un engagement entre le bailleur et le locataire.

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire. Il peut être établi soit à l'amiable entre le propriétaire et le locataire (sans frais et généralement avec un document modèle) soit par l'intermédiaire d'un professionnel dont les frais seront partagés par moitié. Chacun signe le bail et en garde un exemplaire.

Clauses obligatoires du bail

Le bail doit contenir les clauses suivantes:

  • Le nom et l'adresse du propriétaire,
  • La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement,
  • La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) et la surface habitable du logement.
  • L'énumération des parties communes
  • La destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel
  • Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
  • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : pour les baux signés à compter du 9.2.08, il est limité à un mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.
    Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

Depuis la loi ALUR et pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014, de mentions nouvelles doivent apparaître:

  • la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
  • le montant et la date du versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.

 

Clauses abusives

Certaines clauses considérées comme abusives sont interdites. Même si elles figurent dans le bail, elles sont réputées non écrites et sont donc non valables, sans qu'il soit nécessaire de les faire constater par une décision de justice. Leur inefficacité est seulement limitée aux clauses elles-mêmes ; elles ne portent pas atteinte à la validité du bail. Ces clauses peuvent par exemple être celles qui:

  • impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction
  • oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables
  • impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire
  • impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble
  • prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs
  • interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
  • interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
  • fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance
  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
  • prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

 

Documents à joindre au bail

Certains documents doivent être annexés au bail :

  • l'état des lieux ;
  • si l'immeuble est situé dans une copropriété, une copie du règlement de copropriété ;
  • l'attestation d'assurance contre les risques locatifs  que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
  • le dossier de diagnostic technique immobilier ;
  • une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble.
  • Lorsque le propriétaire est en droit d'exiger du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.

Durée et résiliation du bail

La durée légale d'un bail est de trois ans. Son renouvellement peut être reconduit tacitement (automatiquement) pour la même durée si ni le bailleur, ni le locataire n'a donné de congé (quitter les lieux) dans les règles légales (résiliation du bail).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans, mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire a prévu de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (par exemple, retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

La fin de bail nécessite de respecter une procédure. Le préavis est normalement de 3 mois pouvant tomber à un mois selon différents critères.